IMPOT SUR LA FORTUNE IMMOBILIERE : ATTENTION A LA NUE-PROPRIETE
Lorsque le démembrement d'un bien immobilier résulte de l'application de la loi, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) sera réparti entre l'usufruitier et le nu-propriétaire.
L'impôt sur la fortune immobilière fonctionne selon le même principe que l'ISF, à quelques exceptions près… L‘IFI comporte une nouvelle règle qui implique que dans certains cas, les nus-propriétaires devront payer une partie de l'impôt sur la fortune.
LE CHOIX DU CONJOINT SURVIVANT PEUT AVOIR UN IMPACT SUR L'IFI
Avec l'ISF, lorsqu'un bien immobilier faisait l'objet d'un démembrement de propriété, le principe était simple : l'usufruitier payait l'ISF sur la valeur du bien en pleine propriété et le nu-propriétaire n'était pas redevable de l'ISF.
Avec l'impôt sur la fortune immobilière, lorsque le démembrement de propriété du bien résulte de l'application de la loi, l'impôt sera réparti entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. L'usufruitier sera redevable de l'IFI sur la base de la valeur de l'usufruit du bien, et le nu-propriétaire sur la base de la valeur de la nue-propriété.
A noter : la valeur de l'usufruit et la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier. Par exemple, si l'usufruitier est âgé de 75 ans, la valeur de l'usufruit est égale à 30% de la valeur du bien en pleine propriété et la valeur de la nue-propriété est égale à 70% de la valeur du bien en pleine-propriété.
LES CAS OÙ L'USUFRUIT RÉSULTE DE L'APPLICATION DE LA LOI
Depuis le 1er juillet 2002, au décès de l'un des époux, le conjoint survivant peut choisir de conserver l'usufruit sur la totalité du patrimoine du défunt, les enfants héritent alors de la nue-propriété (pour cela, il faut que les enfants soient communs).
Avec l'IFI, si le conjoint survivant choisit conserver l'usufruit sur la totalité du patrimoine, alors il ne déclarera désormais à l'IFI que la valeur de l'usufruit des biens immobiliers concernés et les enfants, nus-propriétaires, devront déclarer à l'IFI la valeur de la nue-propriété de ces mêmes biens.
LORSQUE L'USUFRUIT NE RÉSULTE PAS DE L'APPLICATION DE LA LOI
En revanche, si le conjoint survivant hérite de l'usufruit du fait d'une donation au dernier vivant ou d'une disposition testamentaire, alors il supportera seul l'impôt sur la fortune immobilière.
LES CONSÉQUENCES
Cette nouvelle règle s'applique à tous les démembrements, quelle que soit la date de leur constitution.
Il faudra donc dorénavant en tenir compte pour la déclaration de votre patrimoine immobilier à l'IFI.
Par ailleurs, le choix du conjoint survivant aura désormais un impact sur l'impôt sur la fortune immobilière, que ce soit pour lui-même ou pour ses enfants. Un nouveau paramètre à intégrer pour bien préparer la transmission de son patrimoine.
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